一、南县人民法院2012年—2014年审结的房地产纠纷案件统计

　　南县人民法院2012年—2014年审结的案件有4930件，其中民事案件有3259件，已审结的房地产纠纷案件共计224件，其具体分类及各类占房地产纠纷案件的百分比如下：

表1：南县人民法院辖区内2012年—2014年审结的房地产纠纷案件

类型 物权纠纷 房屋租赁合同纠纷 渔业承包合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 建设工程合同纠纷 商品房销售合同纠纷 建设用地使用权转让合同纠纷 房屋拆迁安置补偿合同纠纷 农村房屋买卖合同纠纷 农村建房施工合同纠纷 经济适用房转让合同纠纷 其他房地产纠纷

数量（件） 79 63 23 19 14 5 4 1 2 2 1 11

比例（%） 35.2 28.1 10.3 8.5 6.3 2.2 1.8 0.4 0.9 0.9 0.4 4.9

从南县人民法院在该段时间内审结的房地产纠纷案件占民事案件总数的6.9%，就比例来讲并不高，当然这并不能反映其不具有重要性，但是一定程度上还是反映了房地产纠纷案件并不是法院审理的重头戏，同时这也一定程度上能够反映人民的生活经济矛盾主要集中点不在该方面，当然也可能是基层人民法院审理的纠纷案件的类型中房地产不占主要部分。物权纠纷、房屋租赁合同纠纷、渔业承包合同纠纷、房屋买卖合同纠纷案件占南县人民法院该段时间里已经审结的房地产纠纷案件的绝大多数。

表2：南县人民法院辖区内2012年—2014年每年审结的房地产纠纷案件

年份 案件总数 民事案件 房地产纠纷案 比例（占民事案件的%）

2012 440 291 25 8.6

2013 2010 1304 92 7.1

2014 2485 1662 107 6.4

从表2所反映的数据来看，虽然房地产纠纷案件数量逐年上升，但是南县人民法院在该三年里审结的案件数量也是逐年上升，民事案件数量同样逐年上升，房地产纠纷案件占民事案件的比重却是逐年降低。

就目前掌握的数据来讲，无法看出是否因房地产交易价格下跌或交易量减少导致开发资金链绷紧或断裂后，开发商采取非法集资、一房多卖、重复抵押、虚假按揭、利用市场优势地位要求施工人放弃工程价款优先受偿权等方式套现或延缓付款等情况，也无法看出房地产交易受让人为规避降价风险，主张合同无效或解除合同而退房退地等情况。

二、新形势下房地产纠纷案件的新情况

　　房地产发展必须进入正常轨道。房地产其根源是保障公民“住”的权利，而“住”仅仅是“吃穿住行”四项基本生存保障的一方面而已，公民有了住房保障后，在没有升值空间的情况下，势必会理性持有房屋数量，就像汽车、手机，公民在够用的情况下，很难再增加持有量。在没有升值空间的情形下，投资者也必然不会增加房地产投资。再者，现在交通越来越方便，城市中心、高楼大厦不再是公民的首要追求。同时，就大力发展房地产经济而言，其弊大于利，“建如此多房屋有什么用？”该问题就能够非常明确地直面发展房地产的利弊。其弊是非常明显的，大量的房屋建设在农田、绿地上、江河、湖泊边上，减少的生命之本土地，毁掉的是绿水青山，大量的房屋建好了拆，拆了再建，浪费大量资源。如果将发展房地产的资金投入科技和教育，社会发展必然会更好。

房地产发展必然进入稳定期。房屋存积量大，利用率低，人口减少，购买力降低，投资理性，购买理性。房地产发展依赖于交易，是交易则避免不了市场规律，买卖关系能否持久，不能只靠绝对产出，产出还得有人买。新形势下，公民对于生活的追求更加健康、更加理性，投资也更加理性，对于房屋数量的追求必然会引起质的转变。

房地产纠纷案件在房地产发展进入稳定期后，应当是也会进入减少期。如果房地产进入稳定期，房地产不再是超高利润行业，我们有理由相信资金投入会减少，也有理由相信非法集资、一房多卖、重复抵押、虚假按揭等会减少。至于，房地产交易受让人为规避降价风险，主张合同无效或解除合同而退房退地等情况，应该不会大量出现，即使出现该情况，也应当是正常现象，是投资就有风险，是交易就是有规则，不可能投资者、购买人购买了房地产就只许升值，不许贬值。当然，也不排除会出现少量房地产开发商倒闭，进而引发房地产纠纷案件。

三、对新形势下房地产纠纷案件新情况的司法对策

　　下面就房地产行业进入稳定期，可能发生的房地产纠纷案件提出些许司法建议。

　　首先，房地产交易应当遵循市场规律，法律不能过多干预市场交易，政府更不能过多干预市场交易。作为法院来讲，法院是守着公平正义的最后屏障，是有法必依的支柱。民商事法律精神支柱在于买卖契约自由，因此，无论是高速发展时期，还是平稳期，尊重契约精神非常重要，如此才能够保证买卖诚信、社会诚信。

　　其次，必须坚持依法治国、依法行政、依法裁判、依法办事。如果升值时，大家争先参与交易，而贬值或回归正常水平时，大家寻求救济或闹事引发社会矛盾，法院也只能依法裁判，相关政府单位也只能依法办事，维稳制度应当退出历史舞台，“会哭的孩子有奶吃”的思维应当予以坚决反对。如此，才能形成良好社会风气，才能守着社会公平正义。

　　最后，坚持公正、抵制诱惑、拒绝干预。房地产纠纷由于其特殊性、标的额较大性等决定了其在社会中的影响力。法院就应当作法律的优秀宣传者、法律的忠实执行者，不论牵涉面多广，也不论标的额多大，更不论买卖双方法外损失多少，法院就只应当依法裁判，保持公正，即不偏袒买方，也不同情卖方。在审理该类案件中，可能会遇到一些诱惑，比如由开发商提供金钱、美色的诱惑或投资者的吃请等，法官应当特别重视，特别注意，坚决抵制诱惑。由于房地产在很多地方是政府的主要经济来源或部分权威人士持有大量的房地产，因此对于一些房地产纠纷案件的干预还是存在，此时，法官应当义正言辞地拒绝。总而言之，法院应当依法办事，依法裁判，法官完全按照法律规定的程序来处理案件，依据法律条文来裁判，既是对当事人权利义务的保障，也是对国家司法权力的负责，同时也是延续职业生涯的最好方法。