近日，南县人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷，开发商多年逾期办理房屋产权证，业主多次要求其办证未果，遂诉至法院主张违约金。

【案件事实】

2010年9月25日，李某与某开发商签订《商品房买卖合同书》，购买预售商品房一套，双方约定，从实际接收该商品房之日起，按照国家规定的期限，出卖方应协助买受人在房地产登记机关办理权属登记手续，如因违约不能在国家规定的时间内取得房地产权属证书的，出卖方应按已付购房价款的万分之五每日向买受人支付违约金。合同签订后，李某按合同约定交齐了房款及其他相关费用。2012年8月23日，该开发商发出书面交楼通知向原告李某交付了房屋，李某于2012年12月装修入住，使用居住房屋至今。从李某接收房屋之后，该房屋一直未办理相关权属登记。2020年3月2日，李某诉至法院，要求开发商协助其办理房屋权属登记并按约定支付违约金。开发商认为原告请求支付违约金的诉讼时效应从实际交付房屋之日起计算，即从2012年8月23日起开始计算诉讼时效，现李某要求支付违约金的请求已超诉讼时效。

【争议焦点】

本案的争议焦点主要集中于：李某主张要求开发商支付违约金的诉讼请求是否已超诉讼时效。

【法官析案】

本案涉及的情形在诉讼时效认定及计算比较特殊，在法律实务中存在争议。按照被告的抗辩理由来看，其明显是将要求支付违约金的请求简单作为一个整体的一时性债权来认定的，简单的整体适用三年的诉讼时效。如果按照该抗辩理由的逻辑导向，作为买方的李某必然将丧失违约金请求的胜诉权，这就可能导致作为出卖方的开发商不履行办证义务只要超过诉讼时效就不再需要承担违约金赔偿责任的结果发生。一旦出卖方的办证义务没有了履行的约束，对于买受人来说很可能面临着因为约束的丧失而得不到房屋产权之风险。这于合同的公平原则是背道而驰的。

本案中开发商从向李某交付房屋后一直未协助办理房屋产权登记，已构成违约，按日计算的违约金债权随着违约行为的继续而按日产生，并随着时间的推移不断发生变化，如仅简单地整体适用三年的诉讼时效，显然不利于买受人合法权益之保护。但从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起持续计算违约金，继续性债务将会持续扩大下去，随着时间推移累积的违约金债务将会过分高于债权人实际损失时，亦明显违背违约金债权请求权的立法意图，也会在实践中对义务人显失公正。因此诉讼时效的起算问题就尤为必要。

本案违约金的计算是以日为单位，可以把继续性债权整体按日分割成债权个体，每一个债权个体本质上都属于一个单一的一时性债权，继续性债权实质上正是由不间断而相继产生的许多个单一的一时性债权组成，每一天都是一个新的一时性债权的起算日，逾期办证的违约金债权请求权作为继续性债权从起诉之日起按照诉讼时效的法定标准往前推三年，既兼顾案件处理结果的公平性，又保障权利人的请求得到合法合理支持。