基本案情:2012年5月24日,甲公司为开发房产向乙银行借款500万元,以其在建商品房作担保,并办理抵押登记手续。2012年10月7日,姚某与甲公司签订《商品房买卖合同》,姚某购买甲公司开发的商品房一套(该商品房在抵押房产之列),合同签订当日姚某支付了全部购房款。后甲公司因自身原因未按约定向姚某交付房屋,也没有为姚某办理房产证。2019年11月15日,姚某以甲公司为被告向南县法院起诉,要求甲公司履行交房办证的义务。南县法院立案受理后,依职权追加乙银行作为第三人参加诉讼。审理中,被告甲公司对原告姚某的诉求无异议,第三人乙银行称银行是该商品房的抵押权人,已办理了抵押登记,要求优先于原告姚某实现对该商品房的抵押权。
南县法院经审理认为:姚某已支付全部购房款且该套商品房是姚某家庭唯一住房,乙银行就本案商品房因抵押享有的优先受偿权不能对抗商品房买受人姚某,故判决未采纳乙银行的意见,支持姚某全部诉讼请求。此案经过二审,维持原判,现已生效。
法官说法:根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的第一条:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时,亦应优先保护购房消费者的权利。
划重点:本案姚某的诉求能得到支持需满足两个条件:1.支付全部或者大部分购房款;2.购买的房产系用于生活居住的消费性住房。如支付房款未达规定比例,或所购房产是为生产经营需要,则不适用于该规定。
中国老百姓历来对房产尤为重视,从汉字“家”的构成可以看出:有房有猪的地方称之为“家”,房子是老百姓最基本的生活资料。无论古圣杜甫“安得广厦千万间”的大声疾呼,亦或先贤孙中山“居者有其屋”的美好希冀,都是在为老百姓争取“居住”最基本的权利,所盼皆为方寸一间房,求一安身立命之所而已。在依法依规的前提下,南县法院在审理此类民生案件中,始终秉持“以人为本”的思想,坚持“房住不炒”的定位,保障民生福祉,落实”六保”任务,使房屋回归“居住”最本质的属性,让老百姓“有恒产者有恒心”。